自香港工業式微，大量工廠大廈已轉變用途，零售、飲食、文創、共享辦公室……。近年，工廈更變身成為高科技基地，大量中資、港資、外資進駐，設立數據中心。科技界人士指出，科學園、數碼港已面臨飽和，北部都會區、河套地區建設遠水救不了近火，反而可以善用大量現成的工廈，改裝成高科技產業基地。

撰文：郭顯通 本刊記者

觀塘駱駝漆大廈食肆違契風波，令門庭若市變門可羅雀。

但，工廈的使命還未完結！今年4月仲量聯行發表《投資概覽：物流及工業物業市場的蓬勃發展》，報告顯示數據中心需求強勁，其中嘉民集團在荃灣西的數據中心項目預租率達到八成七，而萬國數據的HK1數據中心預租率更高達96%，中電、長實和安祖高頓等企業紛紛搶灘插旗，盛況空前。

去年上半年最矚目的一宗補地價，莫過於萬國用4.675億補完旗下葵涌藍田街2至16號，正是一個數據中心發展項目。在此之前，萬國創始人黃偉在2019年10月已用8.8億元購入大圓街2至10號美羅工業大廈後，向城規會申請重建為數據中心，算上已是集團在葵涌的第三個數據中心工廈項目。黃偉說，中國及亞洲數據中心行業正處增長的早期階段，未來會以香港作為主要基地。

外資也不遑多讓！美資基金Nuveen旗下公司Asia Pacific Cities Fund去年4月以28.8億元購入葵涌貨櫃碼頭路43號集運中心，盡用本來已用作數據中心的項目，將停車位及上落貨處都改為數據中心，地積比擴至逾十倍。該公司資訊長及亞太區主管Louise Kavanagh形容香港市場為「亞太城市重要戰略投資」﹝見表﹞。

自八十年代工廠北移，香港工業式微，很多老舊工廈單位轉型食肆、零售、文藝場所……隨着「先進工業化」時代來臨，香港工廈任重道遠，未來將再有用武之地。

工業式微的遺害

話說當年工廠北移，香港轉向服務型經濟，金融業角色愈來愈吃重，長年佔去本港GDP逾兩成。然而多年來嚐盡「國際金融中心」甜頭後留下的禍根是：無實業。

「香港一直都過於被動。」香港中文大學工學院副院長（外務）、系統工程與工程管理學系教授、創新科技中心主任黃錦輝憶述香港電子業的光輝歲月，連中芯國際都想落戶，最後雖然被上海撬了牆腳，卻也足證香港科技實力。

但香港近二、三十年的脆弱有目共睹：97亞洲金融風暴、911事件、08環球金融危機，本港屢受國際經濟波動之害，「美國一塌市，我們就跟着塌，因為我們沒有實業」。隨着國家大力推動數碼經濟，港府宣布推出《香港創新科技發展藍圖》，對接國家「十四五」規劃，換言之，香港再次發展實業的時代要來了。

數據中心是首選

新冠病毒拖垮全球經濟，反而快速推進全球數碼化轉型，數據也變得愈益重要。黃錦輝說，數據中心對香港來說「是必須的」。受惠互聯網發展，數據在幾毫秒內足以穿梭全球，衍生的是私隱及數據安全問題，尤其是銀行、醫療保健等高度監管行業，某程度上都需要「數據本地化」，簡單而言，「當機構資產達到某一水平，數據不能出境，要留在本港」。因此，香港需要有在地的數據中心。

一般來說，工廈成交以本地買家為主，內地買家甚少，「近幾年多了些非本地資金買來做數據中心」。美聯工商董事陳偉志告訴記者，「買工廈做數據中心」有機有機會成為長遠趨勢，皆因香港數據中心方興未艾，加上地理、電力穩定等因素，資金充裕的基金客會當其為大額長線投資。

陳偉志說，早幾年推銷商廈、住宅收效不大，「因為沒有什麼selling point」，反而工廈數據中心有故事可說，「前路新鮮嘛」。因此近幾年基金都頗活躍。

反觀其他工廈內行業，生意愈來愈難做。陳偉志說，疫情之前工廈內行業百花齊放，「先別說違法與否，反正你想得到都會在工廈出現，這十年來一直很蓬勃」。排舞室、寫字樓、貨倉、補習、興趣班……只怕你想不到。

「現在少了很多，疫情令大家都賺不到錢。」陳偉志接觸很多做貿易的商人，他形容「現在每個人都生存得很痛苦」。很多本地文化創意產業，都在工廈空間萌芽，就像著名音樂表演場地This Town Needs（TTN），既孕育出不少獨立音樂單位，更是世界不少名樂隊來港巡演的首選場地，疫情下都宣告不治。

反之數據中心、創科等還在起步階段，陳偉志認為，香港某程度上有發展這些行業的配套，惟政策才是重中之重，接下來端看政府如何推動。

——節錄自11月號《信報財經月刊》